湘政发[2005]4号

2005-2-19

各市州、县市区人民政府，省政府各厅委、各直属机构：

　　为了贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，以下简称《决定》）和有关文件精神，切实保护耕地，合理利用土地，严格土地管理，促进我省经济社会持续、快速、健康发展，现提出以下意见。

　　一、强化土地管理的宏观调控作用

　　（一）严格执行土地利用总体规划。所有建设用地选址必须符合土地利用总体规划，经批准实施的土地利用总体规划不得擅自修改、调整；确需修改调整的，市州、县市区人民政府要在组织专家论证、听证的基础上，依法依程序报原批准机关批准。认真做好新一轮土地利用总体规划修编工作，结合实际，科学论证，提高规划的可行性和可操作性。

　　（二）实行农用地转用计划指令性管理。市州国土资源部门要会同发展改革部门，按照国家、省的统一部署，于每年10月1日前提出本地的下一年土地利用年度计划建议，经市州人民政府审查后报省国土资源厅和省发改委；需报国务院及国家发改委等部门审批、核准的重点建设项目，由省行业主管部门于上年9月20日前，按项目向国家行业主管部门提出计划建议，同时抄送省国土资源厅和省发改委。省国土资源厅、省发改委对全省各地各行业下年度用地计划提出建议，及时向国家有关部门报送。农用地转用指标实行分类下达、分别考核，农用地转用计划中城镇村建设占用农用地指标和能源、交通、水利、矿山、军事设施等独立选址的重点建设项目占用农用地指标分类使用。上级国土资源部门要加强对下级土地利用年度计划执行情况的考核，考核结果作为下一年度编制计划的重要依据。市、县级人民政府应向同级人大报告土地利用计划执行情况。

　　（三）执行土地管理有“保”有“压”的政策措施。国土资源部门要按照《决定》的要求和产业政策，认真做好建设项目用地预审、农用地转用和土地征收审查报批工作。严格依据土地利用总体规划和土地利用年度计划审查建设项目用地，统筹安排各类建设用地，按照国家下达的指标从严从紧控制农用地转为建设用地总量、速度。当年度的农用地转用计划指标，优先保证国家和省重点建设项目、产业政策鼓励发展的项目和经济社会发展中薄弱环节建设项目以及招商引资的落实项目的用地需要。继续暂停高档别墅类房地产、高尔夫球场以及超标准的大广场、大行政中心建设等用地审批。

　　（四）加强建设用地预审管理。建设项目用地预审实行分级管理，由审批或实施核准、备案建设项目的机关的同级国土资源部门预审。凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过用地预审。建设项目申报核准或审批时，必须附有国土资源部门的预审意见，没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准。

　　二、切实保护耕地特别是基本农田

　　（五）落实耕地保护责任制。全面实行各级政府领导任期耕地保护责任制，将耕地保护特别是基本农田保护工作作为政府领导任期目标责任制的一项重要内容，层层签订耕地保护责任书，制定考核指标，完善考核体系，对目标完成情况定期进行考核、奖罚。实行耕地保护的动态监测和预警制度。各级国土资源、农业等部门要建立基本农田保护联席会议制度，加强沟通和协作。认真执行《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发〔2004〕8号），加强对用于农业土地开发的土地出让金的收缴、使用和管理。

　　（六）严格执行基本农田规划。规范设置基本农田保护标志，公告基本农田的位置、面积、地类、责任人和“五个不准”等内容。建立基本农田数据库，并抄送农业部门，做到省、市、县、乡（镇）四级基本农田档案、图件、数据齐备，可查可核。基本农田保护责任书应以行政村为单位与乡（镇）政府签订，设置村民小组的，要与村民小组签订，并将基本农田落实到地块和图斑，在土地所有权证书、农村土地承包经营权证书中注明，明确承包农户保护基本农田的责任、权利和义务。

　　（七）落实基本农田保护措施。不得随意调减基本农田保护指标，不得以调整农业结构的名义占用基本农田挖鱼塘、种树和进行其他破坏耕作层的活动，不得擅自在基本农田上建设永久性建筑。经批准占用的基本农田，必须足额补划，并由省国土资源厅和省农业厅确认或共同委托市州国土资源局和农业局确认；征地补偿按法定最高标准执行，以缴纳耕地开垦费方式补充耕地的，缴纳标准按当地最高标准执行。

　　（八）严格执行耕地占补平衡制度。非农建设执行“占一补一”的制度，补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。具体等级折算办法由省国土资源厅和省农业厅制定。占用耕地的单位和个人不能自行补充的，必须按规定足额缴纳耕地开垦费。财政资金投资的建设项目必须将补充耕地费足额列入工程概算。实行按建设项目和区域考核耕地占补平衡的制度，明确和落实补充耕地责任，实行补充耕地验收责任追究制度。国土资源部门和农业部门要制定补充耕地验收管理的具体办法，负责对补充耕地的数量和质量进行验收，并对验收结果承担责任。要加强对单位和个人自发开垦的用于占补平衡的耕地的验收管理。

　　三、严格农用地转用和土地征收审批

　　（九）严禁拆分报批用地。严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。建设项目的可行性研究报告或其他文件没有明确分期建设的，应一次性报批农用地转用和土地征收。对省以上发展改革等部门审批、核准、备案文件中明确分期建设的项目，可以按工程进度分期征地。

　　（十）加强建设用地审批的监督管理。农用地转用和土地征收批准文件有效期为两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县市人民政府满两年未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自行失效；满两年未将批准转用或征收土地供给用地单位的，按未供给土地面积扣减当地下一年度的农用地转用计划指标。已供给用地的，用地单位满两年没有使用土地，依法予以收回。各级国土资源部门要做好建设用地备案工作。对未按规定时间及有关要求备案或在备案中弄虚作假的，暂停农用地转用和土地征收报批。

　　（十一）加强新增建设用地土地有偿使用费的征收使用管理。新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分。申请用地的市、县市人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市、县市人民政府财政部门负责缴纳，按规定标准就地全额缴入省非税收入汇缴清算户，并由省非税收入汇缴清算户按规定的比例分成划缴省国库和中央金库，年终汇算清缴。各级国土资源、财政、审计、监察等部门要加强新增建设用地土地有偿使用费使用管理和监督检查工作。凡不按国家规定的标准足额缴纳土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件，违者按违法批地进行处理。任何部门、单位或个人，均不得减免、缓交、侵占和挪用新增建设用地土地有偿使用费。

　　四、完善征地补偿安置制度

　　（十二）制定并执行征地补偿标准。省国土资源厅会同省统计局、省农业厅等制订各县市区耕地的统一年产值标准，报省人民政府批准后公布执行，并对有条件的县市区制订征地区片综合地价，定期更新。市、县市人民政府要探索建立征地补偿调节专项资金。土地补偿费和安置补助费达到法定标准上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，市、县市人民政府可给予补贴。具体办法由省财政厅会同省国土资源厅制订。除大中型水利、水电工程建设项目按国务院规定进行征地补偿和移民安置外，征地补偿应同地同价。

　　（十三）完善征地程序。在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；拟征土地现状的调查结果应与被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。

　　（十四）强化征地补偿安置监管。征地补偿安置方案经依法批准后，应按法律规定的时限全额向被征地农村集体经济组织或个人拨付征地补偿安置费用。未按期全额支付到位的，不得发放建设用地批准书和土地使用权证书。省农办、省民政厅等部门要共同制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的具体分配办法，并加强监督管理。

　　（十五）妥善安置被征地农民。征收城市规划区外的农村集体土地，可以利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、发包方依法收回的承包地、土地开发整理新增加的耕地以及流转的承包地等调剂安排，保证被征地农民有必要的耕作土地，能继续从事农业生产。征收城市规划区内的农村集体土地，应当将因征地而导致无地的农民纳入城镇就业和低保管理体系。对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。劳动保障和民政、财政部门要会同有关部门提出建立被征地农民的就业培训和社会保障的指导性意见，积极创造条件，向被征地农民提供劳动技能培训和最低生活保障。

　　五、推进土地集约高效利用

　　（十六）坚持集约用地。严格审查审批建设用地，优化用地结构，引导并逐步实现工业向开发区（园区）集中、人口向村镇集中、住宅向社区集中，最大限度地发挥土地资源和公共设施的利用效益。交通、水利、电力等公益性基础设施建设项目，要充分论证，优化设计，科学选址，节约用地。

　　（十七）促进节约用地。进一步完善建设项目用地定额指标管理办法。教育、卫生、工业生产企业用地绿地实行指标管理，工业项目的建筑系数不得低于30％；工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％。鼓励建设多层厂房。禁止在工业项目用地范围内建造成套住宅、写字楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。房地产开发项目要提高土地利用率。

　　（十八）规范开发区（园区）管理。各类开发区（园区）用地要纳入土地利用总体规划、城镇体系规划和城市总体规划，统一管理。对国家认可保留的开发区（园区）的规划建设用地范围，不得擅自突破。对开发区（园区）内道路等基础设施要统一规划、分步实施，防止因配套基础设施过度超前建设而造成控制区域内土地抛荒的现象。开发区（园区）生产性项目用地比例应达到60％以上，控制非生产性辅助设施的用地。各类开发区、物流园区等的设立，由省发改委会同省国土资源厅、省建设厅等有关部门联合审查后，报省人民政府批准。

　　（十九）清理和处置闲置土地。开展对1999年1月1日以来农用地转用和建设项目供地情况的清理和检查，对清查出来的闲置土地，统一储备，优先安排给符合国家产业政策、急需和高效益的建设项目使用。通过按原批准用途、供地方式、使用年限进行评估、合理补偿等途径，建立企业用地退出机制。对尚未达到法定收回期限的闲置土地，动员土地使用者退出土地。对因规划不当造成闲置的土地，可按合同剩余使用年限计算土地价款，退还给土地使用者，由政府收回安排给急需建设的项目使用。

　　（二十）加强村镇建设用地管理。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划。凡占用农用地的，必须依法办理审批手续。按照“一户一宅”的法律规定，完善宅基地审批制度。禁止城镇居民购买或租用农村集体土地建房。积极推进农村建设用地整理，组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。积极引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。省国土资源厅要会同省政府法制办等部门研究制定农村集体所有建设用地使用权的流转办法。

　　六、规范土地要素市场

　　（二十一）完善土地市场管理制度。统一市场准入条件，完善市场运作程序。严格执行划拨供地目录，经营性基础设施用地要逐步纳入有偿使用范围，积极推行租赁、作价入股等有偿使用方式。完善土地收购储备制度，努力盘活存量土地。对城市规划区内需要调整 使用的存量土地及依法收回、收购、置换的国有土地和新增经营性建设用地，都要纳入政府统一收购储备的范围。对新增建设用地，要限期开发利用。要加强对土地储备的投资融资、开发成本核算和资金管理，做到“熟地”出让。

　　（二十二）规范土地使用权交易行为。土地使用权交易，应当严格按照《湖南省土地市场管理办法》执行。严格执行经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度。工业用地也要创造条件逐步实行招标拍卖挂牌出让。经依法批准自行利用原有划拨土地进行经营性开发建设以及改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当按现时经营性土地市场价格减去原划拨或出让土地使用权价格全额补缴土地使用权出让金；经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地市场公开交易，对原划拨土地使用者按原批准用途的划拨土地使用权价格进行补偿；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。省国土资源厅应拟订协议出让最低价标准，报省人民政府批准后公布执行。今后，在签订划拨或出让土地合同时，必须约定改变用途时国家依法收回土地的条款。

　　（二十三）加强土地市场动态监测。调控土地一级市场，激活二级、三级市场，维护房地产市场健康运行。要综合采取法律、经济、行政手段，规范和调节供地政策，控制地价涨落幅度。国土资源部门应当定期更新并公布基准地价，建立健全地价动态监测系统，加强对交易地价、评估地价的监督。开展新一轮土地调查，建立和完善统一的土地分类、调查、产权登记和统计制度，有关数据接受社会公开查询。

　　七、加大土地执法监察力度

　　（二十四）加大查处力度。巩固土地市场治理整顿成果，严肃查处土地违法案件。要重点查处违规批地、擅自修改土地利用总体规划、非法占地、乱占滥用耕地、非法压低地价招商、侵占拖欠农民征地补偿安置费、滥用行政权力侵犯农民合法权益、擅自减免土地出让金等问题。对违反土地利用总体规划、违法占用耕地特别是基本农田、擅自改变土地用途等重大违法行为，以及市州、县市区人民政府及其国土资源部门违反国土资源管理法律法规的行为，省国土资源厅要直接查处、处罚到位，并进行公开曝光。

　　（二十五）严格追究责任。对各类土地违法行为，要严肃追究行政、民事直至刑事责任。坚决纠正违法用地只罚款就补办合法手续的行为。对违法用地上的建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除或没收。确需补办手续的，要在依法处罚到位后，从新从高进行征地补偿和收缴有关规费。强化对土地执法行为的监督。对土地管理活动中非法批占土地、征收土地、非法低价出让国有土地使用权以及玩忽职守、执法不力造成损失的国家机关工作人员，由上级国土资源部门或监察机关依法给予行政处分；构成犯罪的，及时移送司法机关，依法追究刑事责任；对非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的，必须依法承担赔偿责任。

　　（二十六）完善执法机制。建立和完善国土资源与纪检监察、司法等部门联合办案和案件移送制度，既查处土地违法行为，又查处违法责任人。建立土地督查制度，监督土地执法行为。坚持国土资源动态巡查制度，及时发现和查处土地违法行为，实行违法案件通报制度。

　　八、加强土地管理行政能力建设

　　（二十七）开展对《决定》和土地管理法律法规的集中学习教育活动。各级政府领导要全面落实科学发展观，提高对严格土地管理的重要性和紧迫性的认识，增强法制意识，提高依法管地的水平和能力，切实贯彻“十分珍惜、合理利用土地和保护耕地”的基本国策，牢固树立土地资源可持续利用意识，促进我省经济持续、快速、健康发展。

　　（二十八）严格落实土地管理责任。保护和合理利用土地的责任在各级政府。各市州长、县市区长作为第一责任人，要切实担负起责任，并将责任目标层层分解落实。要建立定期报告制度，下级政府每年要向上级政府书面报告土地管理责任履行情况。要完善土地管理责任考核体系，把耕地保护工作纳入政府年度目标管理，作为考核干部政绩的重要内容。严格责任追究制，对工作不力，职责不到位，造成土地管理失控或出现影响严重的土地违法案件的，要严肃处理，责令限期整改，整改期间暂停建设用地审批。各级政府要定期研究解决土地管理中的重要问题。发展改革、财政、农业、民政、劳动保障、监察、审计等部门要各司其职，密切配合，形成合力，确保《决定》落到实处。

　　（二十九）加强国土资源管理队伍建设。全面完成省以下国土资源管理体制改革，理顺领导干部管理体制、工作机制和加强基层国土资源所建设。市州、县市人民政府要按照国务院《决定》的要求，保证国土资源部门的机构、编制和经费到位。坚持“凡进必考”原则，严把进人关。加强力量，提高素质，改善条件，增强国土资源管理队伍执法能力。